數(shù)說(shuō)清遠(yuǎn)樓市----2014，任性，清遠(yuǎn)樓市

發(fā)表時(shí)間： 2015-03-03 00:00 來(lái)源：清遠(yuǎn)第一房網(wǎng) 　　

據(jù)第一房網(wǎng)市住建局監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示：與去年樓市‘高歌猛進(jìn)’迥然不同，2014年清遠(yuǎn)樓市降價(jià)范圍和幅度進(jìn)一步擴(kuò)大，住宅銷售全年層量?jī)r(jià)增速雙降態(tài)勢(shì)

第一季寒冬期：新年剛過(guò)，銀行“停貸潮”就開(kāi)始蔓延，40多個(gè)主要城市出現(xiàn)停貸現(xiàn)象，多家商業(yè)銀行上調(diào)基準(zhǔn)利率。房貸收緊之后，第一季度樓市成交量出現(xiàn)下滑，隨之而來(lái)的是一些消極信號(hào)：不動(dòng)產(chǎn)登記條例頒布，全面實(shí)施控容，未報(bào)建產(chǎn)品統(tǒng)一按照新執(zhí)行容積率計(jì)算方法……整個(gè)2014年開(kāi)局都處于低迷狀態(tài)

第二季回溫期：以時(shí)代傾城‘月薪三萬(wàn)’全民營(yíng)銷、凱景中央首座枕頭人事件、云山詩(shī)意快閃為代表的事件營(yíng)銷開(kāi)始嶄露頭角，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始積極自救，降價(jià)未及風(fēng)潮，活動(dòng)營(yíng)銷搶客，帶動(dòng)成交上漲，但紅五月成色一般。

第三季空窗期：　上半年，部分樓盤(pán)降價(jià)促銷的現(xiàn)象，在一段時(shí)間內(nèi)抑制了自住購(gòu)房者的購(gòu)買欲望。一時(shí)間，一股“坐等降價(jià)”的預(yù)期在購(gòu)房者間蔓延。然而，需求本身并未消失，下半年，在觀望了一段時(shí)間后，不少“捂緊了荷包”的購(gòu)房者開(kāi)始上岸，購(gòu)買力在今年第四季度開(kāi)始爆發(fā)。

第四季秋收期：外力因素：今年9月30日，央行宣布居民購(gòu)買首套房利率下限調(diào)為最低七折，二套房將實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的標(biāo)準(zhǔn)。隨后清遠(yuǎn)市工行、農(nóng)行等正式放寬限外政策，放寬后外地人在清遠(yuǎn)購(gòu)買商品住房無(wú)需再提供一年的社?；蚣{稅證明，落實(shí)“認(rèn)貸不認(rèn)房”。內(nèi)力因素：30多家樓盤(pán)齊推新，市場(chǎng)掀起價(jià)格戰(zhàn)動(dòng)更是頻繁。樓盤(pán)沙雕展、白雪公主舞臺(tái)劇、熊貓展、樂(lè)8小鎮(zhèn)、親子嘉年華等親子活動(dòng)，免費(fèi)自助餐、數(shù)錢(qián)風(fēng)暴、來(lái)訪抽獎(jiǎng)送蘋(píng)果6等，每一場(chǎng)活動(dòng)都吸引眾多家庭尤其是孩子。"

2014清遠(yuǎn)樓市年度數(shù)據(jù)：

全年供應(yīng)：全年商品房供應(yīng)52141套，創(chuàng)近三年新高

降價(jià)跑量、庫(kù)存積壓達(dá)到歷史高位，這兩個(gè)無(wú)疑是2014年清遠(yuǎn)樓市的兩大關(guān)鍵詞。在地王頻出、房?jī)r(jià)瘋漲的2013年過(guò)后，今年的市場(chǎng)可謂出乎了多數(shù)人的意料。據(jù)第一房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，2014年我市商品房新增預(yù)售供應(yīng)52141套，新增面積為518萬(wàn)平方米，同比去年全年445萬(wàn)㎡增幅達(dá)14%。全年網(wǎng)簽銷售為23541套，供需比接近2:1。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，2014年第一季度預(yù)售量縮水外，其余三個(gè)季度的上市量都出于高位，其中紅五月市場(chǎng)推新 超1萬(wàn)套，直至8月，全市范圍的降價(jià)風(fēng)潮蔓延，隨即接近30個(gè)熱點(diǎn)樓盤(pán)齊齊推新，預(yù)售貨量逼近2萬(wàn)套，9月9月末重大政策的出臺(tái)以及一波波新房的來(lái)襲，清遠(yuǎn)樓市呈現(xiàn)了上市量、成交量雙漲的局面，樓市回暖跡象明顯，但價(jià)格降幅明顯。

全年網(wǎng)簽：市區(qū)(不含清新)網(wǎng)簽成交23671套，上半年成交量穩(wěn)中求進(jìn) 下半年政策松動(dòng)現(xiàn)回暖

據(jù)第一房網(wǎng)市住建局監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示：與去年樓市‘高歌猛進(jìn)’迥然不同，2014年清遠(yuǎn)樓市降價(jià)范圍和幅度進(jìn)一步擴(kuò)大，住宅銷售全年呈量?jī)r(jià)增速雙降態(tài)勢(shì)。2014年市區(qū)(不含清新)商品房網(wǎng)簽23541套房，同比下降約15%;房屋成交均價(jià)4913元/平方，同比下降6%;成交金額約137億元，同比下降19%;銷售面積約247萬(wàn)平方，同比下降16%。商品住宅成交20273套，同比下降17.34%。

2013年，盡管地產(chǎn)同行還在感慨‘時(shí)勢(shì)唯艱’，但從數(shù)據(jù)上的真相卻表示市場(chǎng)還在“量?jī)r(jià)齊升”;2014年，無(wú)論數(shù)據(jù)還是現(xiàn)實(shí)支撐，清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)頻頻“爆冷”，......樓市依然在奔跑，但體力和速度卻已現(xiàn)不濟(jì)。

從成交曲線上讀懂清遠(yuǎn)樓市，2014全年成交旺季集中在第二季以及第四季，由于市場(chǎng)蛋糕有限但爭(zhēng)食者眾，個(gè)盤(pán)市場(chǎng)表現(xiàn)日益低迷，多個(gè)住宅項(xiàng)目“去庫(kù)存”壓力有增無(wú)減，據(jù)第一房網(wǎng)市場(chǎng)摸底調(diào)查顯示，包括東城御峰、景源公園一號(hào)、鳳城酈都、萬(wàn)科華府、喜悅里、中倫東海岸、清遠(yuǎn)奧園、金信海怡花園、恒福尚筑等多個(gè)項(xiàng)目在2015年紛紛進(jìn)入工程建設(shè)周期的尾聲，新貨加推和尾盤(pán)枯清將在今年同步上演。

新年剛過(guò)，銀行“停貸潮”就開(kāi)始蔓延，40多個(gè)主要城市出現(xiàn)停貸現(xiàn)象，多家商業(yè)銀行上調(diào)基準(zhǔn)利率。房貸收緊之后，一月全國(guó)樓市成交量出現(xiàn)下滑，隨之而來(lái)的是一些消極信號(hào)：不動(dòng)產(chǎn)登記條例頒布，全面實(shí)施控容，未報(bào)建產(chǎn)品統(tǒng)一按照新執(zhí)行容積率計(jì)算方法……終于，突如其來(lái)的“樓市馬年第一降”----敏捷東城水岸，在東城點(diǎn)燃星星之火，不出數(shù)月已呈燎原之勢(shì)。之后新城、舊城、清新多樓盤(pán)陷入降價(jià)風(fēng)波，一時(shí)間轟動(dòng)全市。多項(xiàng)目降價(jià)刺激帶動(dòng)網(wǎng)簽量回暖。

9月30日，央行宣布居民購(gòu)買首套房利率下限調(diào)為最低七折，二套房將實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的標(biāo)準(zhǔn)。隨后清遠(yuǎn)市工行、農(nóng)行等正式放寬限外政策，放寬后外地人在清遠(yuǎn)購(gòu)買商品住房無(wú)需再提供一年的社?；蚣{稅證明，落實(shí)“認(rèn)貸不認(rèn)房”。地方政府通過(guò)降低外來(lái)務(wù)工人員子女入戶以及接受教育的門(mén)檻，外地人在清遠(yuǎn)買房無(wú)需提供貸款證明，首套房購(gòu)置條件上放寬限制，借此以扭轉(zhuǎn)樓市頹勢(shì)，樓市利好直接帶動(dòng)石角、龍?zhí)两紖^(qū)盤(pán)的成交大猛，從而在第四季度上全市網(wǎng)簽量逆市翹尾。 12月各大開(kāi)發(fā)商為沖刺銷售額，降價(jià)促銷，成交量突破300萬(wàn)方，完美收官。

2014年清遠(yuǎn)商品房總庫(kù)存超7萬(wàn) 創(chuàng)近年新高

2014年全市六區(qū)已售網(wǎng)簽成交量為26588套，已售面積為2806900平方米，銷售金額為157億元，全市新增供應(yīng)為52141套，新增面積為518萬(wàn)㎡，積壓待售庫(kù)存為71128套，創(chuàng)歷史新高，庫(kù)存面積為7749696平方米。

“一方面是成交量的下滑，一方面卻是新增供應(yīng)的增加，兩者疊加導(dǎo)致多地庫(kù)存攀升到警戒線邊緣。”清遠(yuǎn)某資深房地產(chǎn)專家如此悲觀地論斷。

而第一房網(wǎng)監(jiān)控中心有關(guān)住宅成交套數(shù)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也印證了這一趨勢(shì)，其數(shù)據(jù)顯示，2014年清遠(yuǎn)全市新增供應(yīng)超過(guò) 5 萬(wàn)套，積壓待售庫(kù)存逾7萬(wàn)套，是近三年的最高水平。按照一年2.5萬(wàn)套的消化率，在不增加新貨的前提下，積壓的庫(kù)存足夠清遠(yuǎn)消化3年。

有業(yè)內(nèi)人士分析，2014年商品房的銷售面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，主要原因是2013年同期的商品房銷量基數(shù)較高。“市場(chǎng)上的剛需容量有限，去年出手的多，今年自然就少了。”此外，信貸約束也影響了購(gòu)房行為的實(shí)現(xiàn)。今年以來(lái)，個(gè)人住房抵押貸款的收緊，使得購(gòu)房者置業(yè)成本提高。雖然央行和銀監(jiān)會(huì)均表態(tài)，商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)剛需群體的首套房貸款政策予以傾斜，但目前來(lái)看，個(gè)人房貸申請(qǐng)難度并未明顯降低。

從單盤(pán)銷售金額十強(qiáng)榜單看，與2013年相比，市區(qū)樓盤(pán)名次之間金額落差明顯收窄。跟往年一樣，碧桂園山湖城在2014年，以 4.7億元收購(gòu)新亞地產(chǎn)在山湖城項(xiàng)目的控股權(quán)，項(xiàng)目在2014年新取預(yù)售貨量達(dá)2105套，網(wǎng)簽成交量為1379套，銷售套現(xiàn)130億元，當(dāng)之無(wú)愧成為2014年銷冠樓盤(pán)。萬(wàn)豪水晶灣，2014年通過(guò)精準(zhǔn)有效的營(yíng)銷，創(chuàng)造了超過(guò)10萬(wàn)來(lái)訪量的樓市記錄，該片區(qū)其余樓盤(pán)紛紛得益。萬(wàn)豪·水晶灣用一年的時(shí)間早就了清遠(yuǎn)難得一見(jiàn)的明星盤(pán)，以全城效應(yīng)造就品牌知名度的營(yíng)銷模式或者可以概括了這一年來(lái)萬(wàn)豪的營(yíng)銷套路，獎(jiǎng)金超過(guò)30萬(wàn)元市政公園征名、微信派利是、成本都超過(guò)50萬(wàn)的全城派魚(yú)，萬(wàn)豪一波接一波的營(yíng)銷手法極大地提振了購(gòu)房者逐漸疲憊的三觀。據(jù)第一房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)豪·水晶灣2014年網(wǎng)簽量為912套，銷售金額為4.2億元。而2014年的一匹強(qiáng)勁黑馬當(dāng)屬時(shí)代傾城莫屬，在清遠(yuǎn)，時(shí)代地產(chǎn)在經(jīng)歷過(guò)短暫的“水土不服”后，開(kāi)始更加務(wù)實(shí)和專注地向市民示好。保持每個(gè)月一次的大型親子活動(dòng)，不同花款的活動(dòng)形式，掀起了樓市近年來(lái)最為激烈的“搶客”大戰(zhàn)，今年累計(jì)實(shí)現(xiàn)斬獲接近900套的網(wǎng)簽成交量，銷成交額達(dá)3.3億元。

無(wú)論在供應(yīng)量還是成交量上，2014年大熱的東城板塊也在榜單上得到展現(xiàn)，包括時(shí)代傾城、天湖酈都、新時(shí)代嘉園、東城御峰、凱景中央首座等項(xiàng)目均名列全市銷售前列，而兩大巨頭樵順地產(chǎn)以及朝南地產(chǎn)在2014年的吸金能力則略顯衰退，

新盤(pán)報(bào)建：2013年80新盤(pán)齊報(bào)建，2014年不足10家

據(jù)第一房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，截止2015年1月，我市新報(bào)建項(xiàng)目不足10家，其中均為小型開(kāi)發(fā)商的小項(xiàng)目，乏善可陳。據(jù)回憶，2012年報(bào)建項(xiàng)目(或正在前期籌建階段)累計(jì)超過(guò)80個(gè)，2013年報(bào)建熱潮高溫不退，但2014年全年急劇遇冷，新報(bào)項(xiàng)目?jī)H6家。據(jù)世基顧問(wèn)總經(jīng)理盧震分析，制約2014年報(bào)建熱潮降溫的主要原因是政府通過(guò)新政手段叫停了報(bào)建優(yōu)惠。據(jù)悉早期，清遠(yuǎn)政府通過(guò)從土地、金融、稅收以及開(kāi)發(fā)報(bào)建等各方面提出相應(yīng)的優(yōu)惠政策，直接導(dǎo)致了12-13年出現(xiàn)了扎堆的報(bào)建熱潮，14年地方政府叫停了報(bào)建優(yōu)惠，并全面實(shí)施降容，有目的地調(diào)節(jié)開(kāi)發(fā)商的拿地、開(kāi)發(fā)的節(jié)奏。

除了小型房地產(chǎn)項(xiàng)目的報(bào)建外，據(jù)部分房企的內(nèi)部透露，包括朝南集團(tuán)、萬(wàn)科、碧桂園在內(nèi)的多個(gè)房企大鱷已經(jīng)準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備地塊。早在去年，萬(wàn)科就通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)在舊城飛來(lái)湖板塊拿下總建面約200萬(wàn)方的商住地塊 ，該地塊位于舊城開(kāi)發(fā)新區(qū)，通過(guò)新開(kāi)通的環(huán)城一路接駁黃坑核心地段，飛來(lái)湖濕地公園環(huán)繞周邊，是舊城難得的好地塊。

商業(yè)地產(chǎn)：2014年商業(yè)體開(kāi)建成風(fēng)潮 社區(qū)底商銷售爆冷

五年多的探索，終于讓這座新城探索并創(chuàng)造出一套無(wú)界限的生活形態(tài)。對(duì)于未來(lái)，我們可以想象到這樣一幅畫(huà)面：城際高鐵呼嘯而過(guò)，廣清輕軌忙碌穿梭，來(lái)往人流大量涌動(dòng)，江南客運(yùn)站忙碌而有序地迎送四方賓朋……這些正是新城呈現(xiàn)的繁榮景象。以贏之城為新城的唯一商圈的格局，隨著多個(gè)新建大型商業(yè)中心的落戶，開(kāi)始呈現(xiàn)出裂變和分流。

其一，以廣清大道以西，人民三路以北為區(qū)域邊界的城西商圈初見(jiàn)雛形。隨著近年以華南裝飾城為首的專業(yè)市場(chǎng)得到市場(chǎng)熱捧，城西商貿(mào)物流區(qū)的專業(yè)市場(chǎng)開(kāi)始逐漸被盤(pán)活，包括清遠(yuǎn)農(nóng)批、汽車城等市政配套成型，此外，茶博城項(xiàng)目目前正處于籌建階段，計(jì)劃2015年可對(duì)外招商，臥龍旗下的臥龍新天地商業(yè)體也將在年后動(dòng)工建設(shè)，據(jù)消息透露，項(xiàng)目同樣擬簽約世界500強(qiáng)的招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)行商業(yè)廣場(chǎng)的招商運(yùn)營(yíng)。而同一片區(qū)的翔隆·七色城邦正式簽約零售巨頭--歐尚購(gòu)物中心。該商業(yè)區(qū)地塊位于連江西路北側(cè)，七色城邦銷售中心斜對(duì)面。這也意味著，清遠(yuǎn)終于有了自己的世界級(jí)大型購(gòu)物中心。在突飛猛進(jìn)的變化中，大家看到了城西的巨大潛力，隨之，時(shí)代地產(chǎn)以1.98億元在城西郊區(qū)競(jìng)得600畝開(kāi)發(fā)用地，并在今年對(duì)外發(fā)售。樓盤(pán)開(kāi)發(fā)與新城發(fā)展的良好互動(dòng)，讓區(qū)域的商業(yè)和居住價(jià)值大幅拉升。

其二，2014年靜福南路的開(kāi)通，帶動(dòng)一個(gè)黃金開(kāi)發(fā)區(qū)的迅速崛起。圍繞靜福南路以時(shí)代廣場(chǎng)、朝南國(guó)際為代表的新區(qū)的開(kāi)發(fā)漸入佳境。40萬(wàn)方的時(shí)代廣場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)放銷售中心，按照工程進(jìn)度項(xiàng)目有望在五月可對(duì)外發(fā)售，同城市廣場(chǎng)同宗的時(shí)代廣場(chǎng)，承載著新城中央居住區(qū)商圈的巨大發(fā)展?jié)摿?，是城東吸引大牌開(kāi)發(fā)商齊聚的法寶 。由一個(gè)大型商業(yè)體帶動(dòng)新城東產(chǎn)生的諸多價(jià)值裂變，僅是城市商業(yè)發(fā)展的一個(gè)縮影。樓盤(pán)開(kāi)發(fā)與新城發(fā)展的良好互動(dòng)，讓區(qū)域的商業(yè)和居住價(jià)值大幅拉升。

除了新城商圈面臨重塑和洗牌后，舊城以沃爾瑪廣場(chǎng)開(kāi)建帶動(dòng)了老城區(qū)商圈的升級(jí)變面，沃爾瑪與大潤(rùn)發(fā)兩個(gè)大型購(gòu)物中心僅差一路之隔，分庭抗禮，有效地帶動(dòng)區(qū)域商鋪投資的空前亢奮。東城區(qū)，40萬(wàn)平米房的樵順廣場(chǎng)與80萬(wàn)平方米的至德廣場(chǎng)將呈現(xiàn)出分庭抗禮之勢(shì)。其開(kāi)發(fā)量大與常駐人口增速無(wú)法形成正比，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)造成一定隱憂。2015年清遠(yuǎn)商業(yè)將面臨新一輪的洗牌。

土地市場(chǎng)：2014年土地供應(yīng)短缺--是政府調(diào)整供應(yīng)節(jié)奏還是開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆榈兔?

作為游戲規(guī)則的制定者，清遠(yuǎn)第一個(gè)搖起大旗。從2014年第一季度起清遠(yuǎn)開(kāi)始放緩了土地推出的節(jié)奏，據(jù)第一房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，全年土地供應(yīng) 42 宗，流拍4宗。底價(jià)成交包括12宗居住用地， 23宗為工業(yè)工地，商服用地共有3宗，教育科研用地1宗。2014年招拍掛出讓(含轉(zhuǎn)讓)用地面積約214.43萬(wàn)平方米，同比下降48.25%，成交總額約47.11億元，同比增長(zhǎng)9.38%。其中居住用地出讓(含轉(zhuǎn)讓)面積約91.53萬(wàn)平方米，成交總額約31.74億元，分別同比下降66.79%、17.80%。而住宅用地更面臨“斷糧”。

2014年清遠(yuǎn)市區(qū)(清城區(qū)、高新區(qū))整體土地供應(yīng)不多，主要以住宅用地為主。其中住宅用地供應(yīng)量大，成交金額占比最高，但流拍率高。2012年清遠(yuǎn)市區(qū)土地共計(jì)出讓39宗，合計(jì)用地面積118萬(wàn)平方米，住宅用地出讓31宗，面積95萬(wàn)平方米;商業(yè)辦公用地4宗，面積14.4萬(wàn)平方米;工業(yè)用地4宗，面積8.5萬(wàn)平方米。其中全年住宅用地供應(yīng)比重最大，占全市土地供應(yīng)面積的80%，其供應(yīng)區(qū)域主要集中在新城板塊與舊城板塊。全年住宅土地共成交25宗，其中住宅用地成交17宗，撤銷或流拍11宗(截止至2012年12月20日，另有三宗住宅用地處于掛牌期)，商業(yè)辦公用地及工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地各4宗全部成交。全年土地成交金額118億，其中住宅用地成交金額89.6億，占76%的比例，商業(yè)辦公用地成交金額26億，占比22%，工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地成交金額2.2億，占比2%。2012年清遠(yuǎn)住宅土地市場(chǎng)遇冷，其中住宅用地供應(yīng)與成交環(huán)比2011年明顯下降，成交面積42萬(wàn)平方米，環(huán)比下降73%。成交金額同樣急劇下滑。

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